マイホームの譲渡損失について
みなさんこんにちはスマカフェの高橋です
今日はathomeTIMEの気になる記事からマイホームの譲渡損失についてのお話です
■土地建物の譲渡損失と損益通算
土地建物の譲渡損益は
譲渡価格-(取得費+譲渡費用)=譲渡損益
建物の取得費は、購入(新築)時の取得価格から減価償却費相当額を控除して求めます。土地建物の譲渡損失は、原則として他の所得との損益通算は認められていません。ただし、主たる居住用財産の譲渡損失については特例があります。
■居住用財産の譲渡損失についての特例
譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている居住用財産(マイホーム)を譲渡し、譲渡損失が生じている場合、譲渡した年の他の所得(給与所得)と損益通算でき、損益通算後の損失金額は翌年以後3年間繰り越し、各年の総所得金額等から控除できる特例です(所得税・住民税)。
事例1
居住用財産を買い換えた場合
一定の居住用財産を取得し居住した場合、譲渡損失の金額全額、特例の対象になります。ただし、住宅の敷地に係る譲渡損失の金額のうち面積500㎡を超える部分に相当する金額は、翌年以降に繰り越すことはできません。
この特例は、住宅ローンを組んで新たな居住用財産を取得することが要件とされ、住宅ローン控除との併用が認められています。ただし、この特例に余より所得税がゼロの年は実質的に使えません
事例2
居住用財産を買い換えない場合
例えば賃貸マンションに移り住む等、新たな居住用財産を取得しなかった場合には、譲渡損失の金額のうち、「譲渡資産の住宅ローン残高-譲渡価格」が上限とされます。つまり、譲渡代金全額を返済に充当しても残ってしまう住宅ローンの金額が、特例の対象になります。